Afin de pouvoir être mis en location, un logement doit répondre à certains critères obligatoires de décence. La surface habitable minimale, la sécurité physique et la santé des locataires, les équipements et le confort ainsi qu’une performance énergétique minimale sont les caractéristiques qui définissent la décence d’un logement. Elles sont clairement définies par un décret en vigueur depuis 2002, et modifié par la suite.
- Surface habitable minimale
Tout logement doit obligatoirement avoir une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou bien un volume habitable de 20 m³ (dans le cadre d’une colocation à bail individuel, la pièce à usage exclusif doit correspondre à cette surface ou à ce volume habitable minimum).
- Sécurité physique et santé des locataires
Le logement doit assurer le clos et le couvert (bon état d’entretien, protection contre les dégâts liés à l’eau); il doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites (étanchéité suffisante des portes et fenêtres, cheminées munies de trappes, excepté pour les départements d’outre-mer); l’état des garde-corps doit être conforme à leur usage; la nature et l’état des matériaux de construction, canalisations et revêtements ne doivent pas nuire à la santé et à la sécurité physique; électricité, gaz, chauffage et production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et être en bon état; l’aération doit être suffisante; les pièces principales doivent avoir un éclairement naturel suffisant et d’une ouverture à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
- Équipements et confort
Un logement décent doit avoir une installation permettant un chauffage normal, un dispositif d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion adaptée à ses caractéristiques (sauf conditions climatiques le justifiant en outre-mer); la distribution en eau potable à l’intérieur du logement doit avoir une pression et un débit suffisant; il doit comporter une installation d’évacuation des eaux ménagères et eaux-vannes munies de siphon; la cuisine ou le coin cuisine doit être aménagé de façon à recevoir un appareil de cuisson, un évier raccordé à l’installation d’alimentation en eau chaude (sauf outre-mer) et eau froide ainsi qu’une installation d’évacuation des eaux usées; une installation sanitaire intérieure doit comporter un W.-C. séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, une baignoire ou une douche afin de garantir l’intimité personnelle et munie en eau chaude (sauf outre-mer) et eau froide avec évacuation des eaux usées (le W.-C. peut se situer à l’extérieur du logement mais dans le même bâtiment avec un accès facile); le réseau électrique doit permettre un éclairage suffisant et garantir le fonctionnement des appareils ménagers courants de la vie quotidienne.
- Performance énergétique minimale
Depuis le 1er janvier 2025, la consommation d’énergie du logement (chauffage, refroidissement, éclairage, eau chaude, ventilation…) estimée par le DPE doit correspondre au minimum à la classe F (niveau très peu performant) en France métropolitaine (à partir du 1er janvier 2028 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte).
Tous ces critères concourent à qualifier un logement de décent et ainsi permettent sa mise en location. Un logement faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’est pas considéré comme un logement décent.
Pour aller plus loin :
Décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent
Décret n°2021-19 relatif au critère de performance énergétique
Coup de main immo 